Regulación de alquileres: el Senado concede dos años de prórroga, queda por construir una verdadera política

El Senado votó el miércoles 21 de octubre, por una amplísima mayoría, la prórroga por dos años de la regulación de los alquileres. Sin este texto, el dispositivo se extinguía el próximo 24 de noviembre. La pelota está ahora en el tejado de la Asamblea Nacional, que tiene un mes para decidir.

Los hechos

Según Public Sénat, la proposición de ley fue aprobada por 325 votos contra 17. Prorroga el experimento nacido de la ley Elan de 2018, ya renovado en 2022, pero con el mismo perímetro: ningún nuevo municipio podrá incorporarse al dispositivo. Según el Journal de l'économie, la regulación afecta a unos 70 municipios repartidos en nueve territorios, entre ellos París, Plaine Commune, Est Ensemble, Lille, Lyon-Villeurbanne, Burdeos, Montpellier, Grenoble y el País Vasco. Niza, Toulouse y Estrasburgo, que eran candidatas, tendrán que esperar.

El texto votado por los senadores difiere sensiblemente del aprobado por los diputados. Como informa Public Sénat, la cámara alta descartó la consolidación definitiva que deseaba la Asamblea y suprimió el tope del 20 % del complemento de alquiler. En cambio, fijó un plazo único de un año para impugnar un alquiler excesivo o un complemento abusivo, reforzó el seguimiento de los alquileres mediante la declaración fiscal de los propietarios y permitió a las entidades locales que lo deseen salir del dispositivo antes de su término.

Lo que está en juego dista mucho de ser marginal. Según Localtis, el medio de la Banque des Territoires, 1,2 millones de los 7,7 millones de inquilinos del parque privado viven en una zona regulada.

Las posiciones en liza

El debate se nutrió de un informe de la Cour des comptes publicado el 14 de octubre. Según Localtis, el Tribunal considera frágiles los fundamentos metodológicos del dispositivo: los tres criterios utilizados para fijar los alquileres de referencia solo explicarían de media el 48 % de las diferencias de alquiler observadas. También señala un sesgo en perjuicio de las viviendas pequeñas, un régimen del complemento de alquiler mal definido y vías de recurso demasiado complejas para los inquilinos. Propone dos opciones: prorrogar reformando a fondo, o volver a una regulación de la evolución de los alquileres durante el contrato y en los nuevos arrendamientos.

En la derecha, la desconfianza sigue siendo real, sin llegar al rechazo. El senador LR Laurent Somon considera, según Public Sénat, que quedan dos años para disponer de criterios objetivos. Su colega Max Brisson abogó por enviar un mensaje de confianza a los propietarios. El argumento merece ser escuchado: sin arrendadores privados, la oferta de alquiler se contraería. El ministro de Vivienda, Vincent Jeanbrun, aceptó la prórroga solo para los municipios ya afectados, según el Journal de l'économie, aunque sigue personalmente opuesto al dispositivo y reclama una evaluación más sólida. El mismo medio indica que el Rassemblement national fue el único grupo que votó en contra.

En la izquierda predomina el alivio, aunque moderado.

Hacen falta sanciones, Ian Brossat, senador comunista, citado por Public Sénat

El parlamentario parisino ve en el compromiso una manera de evitar lo peor, aunque lo considera minimalista. La senadora socialista Viviane Artigalas habría preferido una prórroga de tres años. El diputado socialista Iñaki Echaniz, autor del texto inicial, indicó que defendería la versión del Senado en la Asamblea.

El análisis

Hay que tomarse en serio las críticas de la Cour des comptes. Un dispositivo que afecta a más de un millón de hogares debe basarse en datos fiables y reglas claras. Pero estas críticas se refieren al método, no al principio. Los estudios citados por Localtis apuntan todos en la misma dirección, en distinto grado: una moderación del 2 al 4 % en dos años y medio según unos investigadores, alrededor del 5 % en París entre 2019 y 2025 según el Atelier parisien d'urbanisme, ningún efecto significativo en otros lugares según el observatorio Clameur. Para un estudio en París, una diferencia de unos pocos puntos representa decenas de euros al mes, detraídos de los presupuestos más ajustados.

La tradición gaullista nunca ha confundido libertad económica con ausencia de reglas. La vivienda no es un bien como cualquier otro: condiciona el acceso al empleo, a los estudios, a la vida familiar. Cuando los alquileres de las grandes metrópolis expulsan a enfermeras, profesores o estudiantes hacia periferias cada vez más lejanas, es la cohesión nacional la que se debilita. El Estado cumple su papel cuando fija límites.

La decisión del Senado presenta, sin embargo, un límite evidente. Congelar el mapa durante dos años supone negar a los alcaldes de Niza, Toulouse o Estrasburgo una herramienta que reclaman, pese a que la libre administración de las entidades locales es un valor que la cámara alta defiende con gusto. Y prorrogar sin reformar supone aplazar hasta después de las presidenciales una decisión que todos saben inevitable.

Por último, una regulación sin control sigue siendo una promesa frágil. El plazo de un año para impugnar un alquiler abusivo es un avance real. Pero mientras la carga de la prueba y de la gestión recaiga sobre inquilinos a menudo mal informados, la norma se aplicará de forma desigual.

Conclusión

Con toda probabilidad, la Asamblea debería aprobar el texto del Senado sin modificaciones para evitar un vacío jurídico el 24 de noviembre. Sería sensato. Pero estos dos años de prórroga no deben desperdiciarse. El Gobierno podría emprender desde ya la reforma solicitada por la Cour des comptes: hacer fiables los datos, aclarar el complemento de alquiler, dotar a las prefecturas de un verdadero poder sancionador. La pregunta que se plantea a los parlamentarios es sencilla: ¿quieren solo prorrogar un experimento o construir por fin una política duradera de vivienda asequible?

Artículo redactado con la ayuda de la inteligencia artificial.