Encadrement des loyers : le Sénat accorde deux ans de sursis, reste à bâtir une vraie politique

Le Sénat a voté mercredi 21 octobre, à une très large majorité, la prolongation pour deux ans de l'encadrement des loyers. Sans ce texte, le dispositif s'éteignait le 24 novembre prochain. La balle est désormais dans le camp de l'Assemblée nationale, qui a un mois pour trancher.

Les faits

Selon Public Sénat, la proposition de loi a été adoptée par 325 voix contre 17. Elle prolonge l'expérimentation née de la loi Elan de 2018, déjà reconduite en 2022, mais à périmètre constant : aucune nouvelle commune ne pourra rejoindre le dispositif. D'après le Journal de l'économie, l'encadrement concerne environ 70 communes réparties dans neuf territoires, dont Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays basque. Nice, Toulouse et Strasbourg, qui étaient candidates, devront attendre.

Le texte voté par les sénateurs diffère sensiblement de celui adopté par les députés. Comme le rapporte Public Sénat, la chambre haute a écarté la pérennisation voulue par l'Assemblée et supprimé le plafonnement à 20 % du complément de loyer. Elle a en revanche fixé un délai unique d'un an pour contester un loyer excessif ou un complément abusif, renforcé le suivi des loyers via la déclaration fiscale des propriétaires, et permis aux collectivités qui le souhaitent de sortir du dispositif avant son terme.

L'enjeu est loin d'être marginal. D'après Localtis, le média de la Banque des Territoires, 1,2 million de locataires du parc privé sur 7,7 millions vivent dans une zone encadrée.

Les positions en présence

Le débat a été nourri par un rapport de la Cour des comptes publié le 14 octobre. Selon Localtis, la Cour juge les fondements méthodologiques du dispositif fragiles : les trois critères retenus pour fixer les loyers de référence n'expliqueraient en moyenne que 48 % des écarts de loyer constatés. Elle relève aussi un biais au détriment des petites surfaces, un régime du complément de loyer mal défini et des voies de recours trop complexes pour les locataires. Elle propose deux options : prolonger en réformant en profondeur, ou revenir à un encadrement de l'évolution des loyers en cours de bail et à la relocation.

À droite, la méfiance reste réelle, sans aller jusqu'au refus. Le sénateur LR Laurent Somon estime, selon Public Sénat, qu'il reste deux ans pour disposer de critères factuels. Son collègue Max Brisson a plaidé pour un message de confiance envers les propriétaires. L'argument mérite d'être entendu : sans bailleurs privés, l'offre locative se contracterait. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a accepté la prolongation pour les seules communes déjà concernées, d'après le Journal de l'économie, tout en restant personnellement opposé au dispositif et en réclamant une évaluation plus solide. Le même média indique que le Rassemblement national a été le seul groupe à voter contre.

À gauche, le soulagement l'emporte, mais il est mesuré.

Il y a besoin de sanctions — Ian Brossat, sénateur communiste, cité par Public Sénat

Le parlementaire parisien voit dans le compromis un moyen d'échapper au pire, tout en le jugeant minimaliste. La sénatrice socialiste Viviane Artigalas aurait préféré une prolongation de trois ans. Le député socialiste Iñaki Echaniz, auteur du texte initial, a indiqué qu'il défendrait la version sénatoriale à l'Assemblée.

L'analyse

Il faut prendre au sérieux les critiques de la Cour des comptes. Un dispositif qui touche plus d'un million de ménages doit reposer sur des données fiables et des règles lisibles. Mais ces critiques portent sur la méthode, pas sur le principe. Les études citées par Localtis vont toutes dans le même sens, à des degrés divers : une modération de 2 à 4 % sur deux ans et demi selon des chercheurs, environ 5 % à Paris entre 2019 et 2025 selon l'Atelier parisien d'urbanisme, aucun effet significatif ailleurs selon l'observatoire Clameur. Pour un studio parisien, un écart de quelques points représente des dizaines d'euros par mois, prélevés sur les budgets les plus contraints.

La tradition gaulliste n'a jamais confondu liberté économique et absence de règles. Le logement n'est pas un bien comme un autre : il conditionne l'accès à l'emploi, aux études, à une vie de famille. Quand les loyers des grandes métropoles chassent les infirmières, les enseignants ou les étudiants vers des périphéries toujours plus lointaines, c'est la cohésion nationale qui se fragilise. L'État est dans son rôle lorsqu'il fixe des bornes.

Le choix du Sénat présente toutefois une limite évidente. Geler la carte pendant deux ans, c'est refuser aux maires de Nice, Toulouse ou Strasbourg un outil qu'ils réclament, alors même que la libre administration des collectivités est une valeur que la chambre haute défend volontiers. Et prolonger sans réformer, c'est reporter à l'après-présidentielle une décision que tout le monde sait inévitable.

Enfin, un encadrement sans contrôle reste une promesse fragile. Le délai d'un an pour contester un loyer abusif est un progrès réel. Mais tant que la charge de la preuve et de la démarche reposera sur des locataires souvent mal informés, la règle restera inégalement appliquée.

Conclusion

L'Assemblée devrait, selon toute vraisemblance, adopter le texte sénatorial sans modification pour éviter un vide juridique au 24 novembre. Ce serait sage. Mais ces deux années de sursis ne doivent pas être perdues. Le gouvernement pourrait engager dès maintenant la réforme demandée par la Cour des comptes : fiabiliser les données, clarifier le complément de loyer, confier aux préfectures un vrai pouvoir de sanction. La question posée aux parlementaires est simple : veulent-ils seulement prolonger une expérimentation, ou enfin bâtir une politique durable du logement abordable ?

Article rédigé avec l'aide d'une intelligence artificielle.